לאחרונה אני נתקלת יותר ויותר בשאלות של יועצי משכנתאות בנוגע למצב השוק בתחום ייעוץ המשכנתאות ונחשפת יותר ויותר להרהורים של היועצים בבחירת הבנק הנכון לביצוע המשכנתא ללקוחות שלהם או אפילו בבחירת התמהיל היותר נכון או היותר מתאים עבור הלקוחות שלהם. על כן, החלטתי לחקור ולשת, אותכם במסקנות מהמידע המפורסם בכל חודש בחודשו על ידי בנק ישראל- וההשוואה שלו על התמהילים שלנו וההתאמתו ללקוחות שלו. שימו לב שהמידע מעודכן על פי הסטטיסטיקה שפרסמו בנק ישראל לחודש 08-2024 (הפרסום האחרון).
נחקור כאן את השוק הנוכחי של המשכנתאות בישראל, את המסלולים המשתלמים ביותר, ננתח את העלויות בין הבנקים השונים ונבין מתי כדאי להמליץ ללקוחות להחליף בנק. מטרת המאמר היא להעניק ליועצי המשכנתאות הבנה טובה יותר של ההבדלים בין המסלולים השונים ושל השיקולים שעליהם להציג ללקוחותיהם. המאמר מתאים גם ליועצי משכנתאות וגם לכל מי שמתעניין בתחום המימון והמשכנתאות.
חלק 1:
מה זה IRR וכיצד הוא משפיע על הלקוחות?
IRR (שיעור תשואה פנימי) הוא מדד פיננסי חשוב שמודד את העלות הכוללת של המשכנתא עבור הלווה. IRR כולל את כל התזרימים העתידיים – כלומר, תשלומים לרבות ריבית, עמלות והוצאות נוספות לאורך חיי המשכנתא. מדובר במדד שמספק אינדיקציה כוללת לעלות המימון ומשקף עד כמה ההלוואה משתלמת ללקוח. IRR (Internal Rate of Return) או בעברית “שיעור תשואה פנימי”, הוא מדד פיננסי שמשתמשים בו כדי לחשב את שיעור התשואה של השקעה או פרויקט, כולל הלוואות כמו משכנתאות. הוא נחשב למדד שמודד את הרווחיות של ההשקעה.
במונחים של הלוואות ומשכנתאות, ה-IRR הוא שיעור הריבית שמביא את הערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים של ההלוואה (תשלומים נכנסים ותשלומים יוצאים) לאפס. כלומר, מדובר בשיעור שבו שווי ההכנסות (תשלומי הלקוח) הוא שווה לשווי העלויות (סכום המשכנתא שהלווה הבנק), כאשר לוקחים בחשבון את כל התשלומים והתקבולים במונחי ערך נוכחי.
IRR גבוה מעיד על עלות כוללת גבוהה יותר של ההלוואה, כלומר עלות יקרה יותר. לקוחות עם IRR גבוה ישלמו יותר על המשכנתא לאורך כל חיי ההלוואה.
IRR נמוך מצביע על עלות כוללת נמוכה יותר, מה שאומר שהלקוח ישלם פחות על המשכנתא במונחים של עלויות כלליות והחזר חודשי.
איך מחשבים IRR בפועל?
- חישוב ה-IRR אינו חישוב ישיר ופשוט מכיוון שלא ניתן לפתור את המשוואה הזו באופן ישיר, אלא היא נפתרת על ידי ניסוי וטעייה (iterative method). נעשה שימוש באלגוריתמים כמו “שיטת ניוטון-רפסון” או חישובים מספריים נוספים.
- תוכנות פיננסיות כמו Excel כוללות פונקציה בשם
=IRR()
שמבצעת את החישוב באופן אוטומטי, לאחר שמזינים לתוכה את התזרים המזומן לאורך התקופות.

ה-IRR בהקשר למשכנתאות
במשכנתאות, ה-IRR מאפשר לבנק לחשב את “עלות הכסף” באופן מלא, כולל עמלות, שינויים בשיעורי הריבית, ותשלומים משתנים. עבור הלקוח, ה-IRR יכול להוות כלי לבחינת עלות כוללת של משכנתאות שונות ולהשוואה בין תנאים שמציעים בנקים שונים.
ה-IRR עוזר לבנק להעריך מהי העלות האמיתית של המשכנתא לאחר שקלול כל המרכיבים השונים, והוא נותן תמונה כוללת על העלות האפקטיבית של ההלוואה לאורך התקופה כולה.
השפעת ה-IRR על הלקוחות תלויה מאוד בפרופיל הסיכון שלהם ובצרכים הכלכליים שלהם. לדוגמה, לקוחות שמעוניינים ביציבות ובהחזר קבוע יעדיפו IRR נמוך ומסלולים קבועים, בעוד שלקוחות שמוכנים להתמודד עם סיכון עשויים לבחור במסלולים משתנים עם IRR גבוה יותר.
גרף: השוואת IRR בין הבנקים (גרף המציג את ה-IRR של כל בנק בחודשים יולי ואוגוסט 2024, כולל מגמות עלייה וירידה)

להלן 10 מסקנות מעניינות וייחודיות לגבי תמהיל המשכנתאות והבנקים בחודש אוגוסט 2024:
בנק מרכנתיל – ריבית גבוהה במיוחד: בנק מרכנתיל הציג ריבית כוללת חזויה (IRR) של 7.97%, מה שמעיד על עלות מימון גבוהה במיוחד. יש לשקול זאת בקבלת החלטות לגביו. כמו כן, מומלץ לבדוק בנקים אחרים, במיוחד עבור לקוחות שמחפשים עלות נמוכה יותר בהלוואות למגורים.
בנק ירושלים – משקל גבוה של מסלולים צמודי מדד: בנק ירושלים כולל יחס גבוה (40%) של משכנתאות צמודות מדד, מה שמצביע על סיכון אפשרי במקרה של עלייה באינפלציה. בנק ירושלים מציע יחס גבוה של משכנתאות צמודות מדד. ללקוחות שלא מעוניינים להיות חשופים לשינויי אינפלציה, עדיף לשקול בנקים עם תמהיל מאוזן יותר ולא להסתמך על משכנתאות צמודות מדד.
מזרחי טפחות – תמהיל מגוון: למזרחי טפחות יש תמהיל מאוזן של מסלולים, עם דגש על קבועה לא צמודה (39%). זה עשוי להקטין סיכון לתנודות בשוק. כמו כן , זה מהווה יתרון גדול ללקוחות שמעדיפים תשלומים יציבים ולא רוצים להתמודד עם תנודתיות ריבית.
בנק דיסקונט – גיוון בתמהיל המסלולים: דיסקונט מפגין פיזור טוב בין המסלולים, כולל אחוז גבוה יחסית של משכנתאות עם ריבית קבועה לא צמודה (19%), מה שמאפשר לו גמישות בסיכוני הריבית. זה מהווה יתרון גדול ללקוחות שמעדיפים תשלומים יציבים ולא רוצים להתמודד עם תנודתיות ריבית.
בנק הפועלים – משכנתאות בריבית פריים: בנק הפועלים מציע שיעור גבוה של משכנתאות בריבית פריים (45%), מה שמאפשר תנודתיות גבוהה ותלויה בהחלטות בנק ישראל לגבי ריבית הפריים. דבר זה מתאים ללקוחות שיכולים להתמודד עם תנודתיות ריבית אך מעוניינים לנצל ריביות נמוכות באופן זמני.
הבינלאומי – IRR נמוך יחסית: לבנק הבינלאומי יש IRR נמוך יחסית (5.53%), מה שמרמז על עלות נמוכה יותר של המשכנתאות בהשוואה לבנקים אחרים. לקוחות שמחפשים ריבית נמוכה יכולים לשקול את הבינלאומי, במיוחד אם תנאים נוספים מתאימים להם. שימו לב רק שלקבלת משכנתא בבנק הבינלאומי הלקוחות צריכים לנהל שם את העו”ש שלהם.
מזרחי טפחות – יחס יציב לצמודי מדד: מזרחי טפחות מציע רק 5% מהמשכנתאות שלו כקבועה צמודה למדד, מה שמפחית את החשיפה לשינויי אינפלציה. לכן אם את/ה חושש מאינפלציה, זה בנק שכדאי לבחון יותר לעומק.
מרכנתיל – משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה: מרכנתיל מציג שיעור יחסית גבוה של משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה (26%), מה שמאפשר גמישות אך כולל סיכון מסוים לתנודתיות ריבית. דבר זה מה מספק יתרון מסוים בתקופות של ירידות ריבית. לקוחות עם צפי לירידת ריבית בעתיד הקרוב עשויים למצוא זאת משתלם.
בנק לאומי – שיעור גבוה של קבועות לא צמודות: בנק לאומי מחזיק בשיעור גבוה של קבועות לא צמודות (43%), דבר שעשוי להבטיח יציבות לתשלומי הלקוחות בעתיד. דבר זה אשר מאפשר ללקוחות יציבות לאורך כל חיי ההלוואה, מתאים למי שלא מעוניין בהפתעות וירצה תשלומים קבועים וידועים מראש.
פיזור מסלולים מגוון: בחינת פיזור המסלולים של כל בנק מצביעה על כך שבנק מזרחי טפחות ודיסקונט מתאפיינים בגיוון גבוה יותר בתמהיל המשכנתאות שלהם, דבר שמפחית את הסיכון הכולל לתנודות בשוק ומשפר את היציבות עבור הלקוחות. בנקים כמו מזרחי טפחות ודיסקונט מציעים גיוון רחב במסלולי ההלוואות, מה שמקטין סיכון לעליית ריבית או אינפלציה ומציע יציבות יחסית. אם הגיוון חשוב לך, זהו שיקול קריטי.
תזכורת רק קטנה עבור היועצים החדשים יותר (ואולי גם עבור הוותיקים יותר):
הבנק המתאים ביותר תלוי בפרופיל הלקוח:
בנק ירושלים: מתאים ללקוחות עם היסטוריה בעייתית או תיקים מורכבים יותר. עלויות המימון הגבוהות מצביעות על גישה לפתרונות עבור מי שאינו מצליח בבנקים אחרים.
בנק מרכנתיל: מתאים ללקוחות מקבוצות אוכלוסייה ייחודיות (ערבים, חרדים) ותיקים קשים. המרכנתיל מתמקד בקהל ייחודי ולכן מציע מסלולים ייחודיים.
בנקים נורמטיביים (כמו לאומי, דיסקונט, הפועלים): מומלץ עבור לקוחות עם היסטוריה תקינה המעוניינים בהלוואות בתנאים רגילים.
לכן, ללקוחות שלא עומדים בקריטריונים של “לקוחות נורמטיביים”, כדאי לשקול את מרכנתיל או ירושלים בהתאם לאופי התיק והצרכים.
חלק 2:
השוואת עלויות המימון בין הבנקים
על סמך הנתונים מחודשים יולי ואוגוסט 2024, ישנם שינויים חשובים בעלויות המימון שמציעים הבנקים השונים:
מסקנות:
בנק מרכנתיל:
ניתן לראות עלייה משמעותית ב-IRR של בנק מרכנתיל מאוגוסט לעומת יולי. ה-IRR של בנק מרכנתיל עלה מ-6.16% ביולי ל-7.97% באוגוסט. מדובר בעלייה משמעותית שמשמעותה עלות מימון גבוהה יותר, במיוחד ללקוחות בעלי פרופיל סיכון גבוה.
בנק דיסקונט: בנק דיסקונט מציג ירידה קלה ב-IRR, מה שמעיד על שיפור תנאי המימון. ה-IRR של בנק דיסקונט ירד מ-6.04% ביולי ל-5.89% באוגוסט. הירידה הזו מעידה על שיפור תנאי המימון של הבנק ורצון למשוך לקוחות עם ריבית משתלמת יותר.

3. בנק ירושלים: בנק ירושלים שומר על רמת IRR גבוהה בשני החודשים, מה שמצביע על כך שהוא פונה ללקוחות בעלי סיכון גבוה. ה-IRR של בנק ירושלים נשאר גבוה באוגוסט (7.97%) אך ירד מעט מיולי (8.08%). זה מעיד על התמקדות בלקוחות עם סיכון גבוה יותר, עם עלויות גבוהות יחסית.
מסקנות ליועצי משכנתאות: על יועצים לבדוק לא רק את ה-IRR עצמו, אלא גם את המגמות והשינויים בו לאורך זמן. עלייה ב-IRR מצביעה על עלייה בעלויות המימון, ולכן כדאי לבדוק אפשרויות נוספות ללקוחות.
השוואת תמהיל המסלולים
- מזרחי טפחות: אחוז המשכנתאות הקבועות לא צמודות ירד מעט מ-37% ביולי ל-39% באוגוסט, מה שמראה על מעבר קל יותר למסלולים יציבים. יחד עם זאת, אחוז המשכנתאות המשתנות ללא צמודות נשאר יחסית נמוך, עם ירידה קלה של המסלולים המשתנים.
- בנק ירושלים: נראה כי אחוז המסלולים הקבועים הצמודים מדד עלה מ-33% ביולי ל-40% באוגוסט, מה שיכול להעיד על נטייה להעדפת מסלולים פחות יציבים. אחוז המשכנתאות הקבועות הלא צמודות ירד מ-11% ל-6%, מה שמראה על גידול בסיכון בתמהיל של הבנק.
- מרכנתיל: ניתן לראות עלייה במספר המשכנתאות המשתנות הלא צמודות מ-19% ביולי ל-26% באוגוסט, מה שמראה על גידול בגמישות התמהיל של הבנק אך גם על עלייה בסיכון.
שינויים במסלולים קבועים צמודי מדד
- בנק הפועלים: נראה כי הבנק העלה את אחוז המסלולים הקבועים הצמודים מדד מ-44% ביולי ל-45% באוגוסט. זה מראה שהבנק משמר את ההתמקדות שלו במסלול זה, מה שיכול להוות סיכון במקרה של עלייה באינפלציה.
- בנק לאומי: אחוז המשכנתאות הקבועות הצמודות מדד ירד מ-40% ביולי ל-42% באוגוסט, כלומר עלייה קלה בצד זה. ייתכן שהבנק מגיב לשינויים בתנאי השוק כדי להתאים את התמהיל שלו.
מסקנות חשובות לגבי שינויי אסטרטגיה של הבנקים השונים כלפי לקוחות הקצה שלהם:
- מרכנתיל: העלייה החדה ב-IRR ביולי מצביעה על עלייה משמעותית בעלויות המימון או בגידול ברמת הסיכון של הלקוחות. בנוסף, העלייה במסלולים המשתנים מעידה על גמישות מסוימת אך גם על סיכון גבוה יותר.
- בנק דיסקונט: הירידה ב-IRR מצביעה על שיפור בתנאים המוצעים, ייתכן בשל ניסיון למשוך לקוחות באמצעות שיפור תחרותיות.
- בנק ירושלים: הבנק ממשיך להתמקד בלקוחות בעלי סיכון גבוה, וה-IRR הגבוה מאשר זאת. העלייה באחוז המסלולים הצמודים מדד מצביעה על תמהיל מסוכן יותר ביחס לשאר הבנקים.
- בנק הפועלים: ממשיך לשמור על שיעור גבוה של מסלולים קבועים צמודי מדד, מה שמסכן את הלקוחות לחשיפה לאינפלציה.
- מזרחי טפחות: נראה כי הבנק מגדיל מעט את הדגש על מסלולים קבועים לא צמודים, מה שמצביע על יציבות מסוימת.
באופן כללי, נראה כי יש מגמות שונות בבנקים – חלקם מעלים ריביות ו/או מגבירים את הסיכון ללקוחות (כמו מרכנתיל וירושלים), בעוד אחרים מנסים לשפר את התנאים (כמו דיסקונט).
חלק 3:
מסלולי המשכנתא בבנקים השונים
כל בנק מציע תמהיל מסלולים שונה, שמשקף את המדיניות הכללית שלו ואת קהל היעד שהוא מנסה למשוך:
מסלול קבוע לא צמוד:
מזרחי טפחות מוביל במסלול זה, עם שיעור של 39% מהמשכנתאות בקבוע לא צמוד. המסלול מעניק ללקוחות יציבות מלאה בתשלומים החודשיים, ללא חשיפה לאינפלציה.
בנקים נוספים כמו לאומי והפועלים מציעים מסלול זה בשיעורים נמוכים יותר, מה שמעיד על גישה פחות יציבה ויותר פתוחה לתנאי השוק.
מסלול פריים:
בנק ירושלים מציע את אחוז המסלולים הגבוה ביותר בריבית פריים (34%). מסלול זה מתאים ללקוחות שמאמינים שהריבית תישאר נמוכה לאורך זמן, אך כולל סיכון גבוה במקרה של עליית ריבית בנק ישראל.
מסלול משתנה לא צמוד:
מרכנתיל מציע שיעור גבוה של מסלולים משתנים לא צמודים (26%), מה שמקנה גמישות אך גם סיכון גבוה לתנודתיות בריבית ובתשלומים החודשיים.

להלן גרף המציג את תמהיל המסלולים לפי סוג (קבוע לא צמוד, פריים, משתנה לא צמוד) בכל בנק. הגרף מציג את אחוזי המסלולים שמציע כל בנק, וממחיש את ההבדלים בין המסלולים המרכזיים בכל אחד מהבנקים.
ניתן לראות בבירור את המדיניות השונה של הבנקים, כאשר למשל בנק הפועלים מתמקד מאוד במסלול פריים, בעוד שבנק מזרחי טפחות מציע יותר מסלולים קבועים לא צמודים להבטחת יציבות.



מסקנות:
1. משכנתאות קבועות לא צמודות
- מזרחי טפחות מציע את האחוז הגבוה ביותר של משכנתאות קבועות לא צמודות (39%). זה מראה על דגש גדול בהענקת יציבות וודאות עבור הלקוחות לאורך כל חיי ההלוואה. בנק זה מתאים ללקוחות שמעדיפים יציבות בהחזר חודשי ללא השפעה של אינפלציה.
- בנק לאומי ובנק הפועלים מציעים שניהם אחוז יחסית גבוה (כ-26%) במסלול זה. זה מעניק יציבות מסוימת אך עם פחות גמישות מאשר במזרחי.
- בנק ירושלים מציע אחוז נמוך מאוד של 6%. המשמעות היא שהבנק מתמקד פחות ביציבות ויותר במסלולים שנושאים סיכון אינפלציוני או משתנה.
2. משכנתאות בריבית פריים
- בנק ירושלים מציע אחוז מאוד גבוה (34%) במסלול ריבית פריים, מה שמעיד על גישה יותר מסוכנת מבחינת הלקוח, שמתבססת על תנודתיות הריבית במשק. בנק זה מתאים ללקוחות שמאמינים שהריבית תישאר נמוכה בעתיד הקרוב.
- מרכנתיל (17%) ודיסקונט (18%) גם כן מציעים אחוז גבוה של משכנתאות בריבית פריים, אך פחות ממה שמציע בנק ירושלים. המשמעות היא שעדיין יש כאן סיכון גבוה, אך פחות לעומת ירושלים.
- מזרחי טפחות, לאומי, והפועלים מציעים אחוז נמוך יחסית (כ-10%). זה מראה שהם מתמקדים ביציבות יתרה בהלוואות שלהם ופחות מסתמכים על תנודות בריבית הפריים.
3. משכנתאות קבועות צמודות מדד
- בנק הפועלים (45%) מציע אחוז גבוה מאוד של מסלולים קבועים צמודי מדד. המשמעות היא שלקוחות בבנק זה עשויים להיות חשופים לשינויי אינפלציה.
- בנק ירושלים (40%) ודיסקונט (25%) גם כן מציעים שיעורים משמעותיים של קבועות צמודות מדד, אם כי פחות בהשוואה להפועלים.
- מזרחי טפחות (43%) גם מציע אחוז משמעותי של מסלול זה, אך עדיין שומר על איזון טוב עם קבועות לא צמודות.
מסקנות סופיות
מזרחי טפחות: מתאים ללקוחות שמעדיפים יציבות ואי-חשיפה לאינפלציה, מכיוון שהוא מציע יחס גבוה של קבועות לא צמודות. זה יכול להתאים לאנשים שמעוניינים בתשלומים קבועים.
בנק ירושלים: מציע את רמת הסיכון הגבוהה ביותר עם שיעור גבוה של מסלולים בריבית פריים ובקבועות צמודות מדד. הבנק מתאים ללקוחות שמתקשים להשיג אישורים בבנקים אחרים ומוכנים לקחת סיכון עם תנודתיות גבוהה.
בנק הפועלים: מציע תמהיל גבוה במסלולי קבועות צמודות מדד, מה שמעלה את החשיפה לאינפלציה אך מתאים לאנשים שמעדיפים ריבית קבועה עם צפי לתנאים יציבים יחסית במשק.
מרכנתיל ודיסקונט: מציעים תמהיל מגוון יחסית עם התמקדות במסלולי פריים וקבועות צמודות מדד, מה שמצביע על איזון מסוים בין סיכון ויציבות.
לסיכום, הבחירה במסלול המתאים תלויה בפרופיל הסיכון של הלקוח: לקוחות עם העדפה ליציבות ייטו לבחור במזרחי טפחות, בעוד שלקוחות עם מוכנות לסיכון ימצאו את בנק ירושלים אטרקטיבי יותר.
מסלול משתנה לא צמודה
למסלול זה ניתן התייחסות משלו בעקבות מקומו המשמעותי שהוא צובר בעולמינו בתמהילים שלנו בזמן האחרון.
מסלול ריבית משתנה, בעיקר במסלולים שאינם צמודים למדד, מאפשר ללקוחות ליהנות מריבית נמוכה יחסית בתקופות מסוימות אך כולל סיכון משמעותי של עלייה בהחזר החודשי בעת שינויים בריבית בשוק. נבחן את המסלולים בכל אחד מהבנקים שנכללו בנתונים.
ניתוח מסלולי הריבית המשתנה בבנקים:
בנק מרכנתיל
- בנק מרכנתיל מציע אחוז גבוה של משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה (26%). זה מצביע על כך שהבנק מספק פתרון ללקוחות שמעוניינים לנצל ריביות נמוכות באופן זמני עם ציפייה לירידת ריבית עתידית.
- היתרון: מתאים ללקוחות שחושבים שהריבית לא תעלה בעתיד הקרוב ומעוניינים בהחזר חודשי נמוך בשלב ההתחלה.
- החיסרון: חוסר יציבות לאורך זמן ותלות גדולה בריבית השוק.
בנק לאומי
- לאומי מציע גם כן שיעור דומה של ריבית משתנה לא צמודה (כ-26%). מסלול זה מתאים למי שרוצה שילוב בין סיכון מסוים להחזר חודשי נמוך יחסית בתחילת התקופה.
- היתרון: אפשרות להנות מריבית נמוכה בטווח הקצר, כאשר המטרה היא לעבור למסלולים יציבים יותר בהמשך.
- החיסרון: יש סיכון שהריבית תעלה בהמשך וכתוצאה מכך גם התשלומים.
בנק דיסקונט
- בנק דיסקונט מציע אחוז נמוך יותר של מסלולי ריבית משתנה (18%). זה מעיד על גישה מעט שמרנית יותר, אך עם גמישות מסוימת כדי לספק אפשרות ללקוחות לנצל תנאי שוק משתנים.
- היתרון: מתאים ללקוחות שמעדיפים לא לקחת סיכון גבוה מדי ועדיין לנצל מסלול משתנה בכמות מוגבלת.
- החיסרון: פחות גמישות בהשוואה לבנקים שמציעים אחוז גבוה יותר במסלול זה.
בנק מזרחי טפחות
- מזרחי טפחות כולל בתמהיל שלו 12% ריבית משתנה לא צמודה. הבנק שומר על מסלול זה בעיקר כמסלול משלים, מה שמעיד על התמקדות רבה יותר ביציבות והקטנת הסיכון של הלקוח.
- היתרון: מזרחי מעניק יותר יציבות בלקיחת המשכנתא ולכן פחות מתמקד במסלול ריבית משתנה.
- החיסרון: ייתכן פחות ניצול של ירידות ריבית עתידיות.
בנק הפועלים
- בנק הפועלים מציע גם הוא אחוז דומה (12%) במסלול זה, מה שמראה על העדפה לשמר יציבות תוך מתן אפשרות לגמישות מסוימת.
- היתרון: מעניק מעט גמישות מבלי לקחת סיכונים גבוהים.
- החיסרון: פחות אפשרויות להנות מריבית נמוכה בהתחלה.
הבינלאומי
- הבינלאומי מציע אחוז נמוך יחסית של ריבית משתנה לא צמודה (כ-14%). זה מתאים למי שמעוניין בגמישות מסוימת אך לא לקחת סיכון רב.
- היתרון: גישה יציבה עם מעט סיכון לצורך ניצול הזדמנויות בטווח הקצר.
- החיסרון: פחות התאמה ללקוחות שמחפשים להקטין את ההחזר החודשי בהתחלה.
מסקנה
מרכנתיל ולאומי – מתמקדים באחוז גבוה יחסית של ריבית משתנה לא צמודה, מה שעשוי להתאים ללקוחות שמוכנים לקחת סיכון מסוים מתוך כוונה להקטין את ההחזר החודשי בהתחלה ולנצל ריבית נמוכה בטווח הקצר.
מזרחי טפחות, הפועלים, ודיסקונט – נוקטים בגישה יותר שמרנית לגבי מסלול הריבית המשתנה, ומציעים אחוז נמוך יותר של מסלול זה. זה מתאים ללקוחות שמעדיפים יציבות ורוצים פחות חשיפה לסיכון של עלייה בריבית.
לקוחות שמחפשים גמישות מסוימת תוך שמירה על יציבות – בנקים כמו הבינלאומי ודיסקונט יכולים להוות פתרון טוב, עם אחוזי מסלול משתנה מתונים שנותנים אפשרות להנות מריביות נמוכות ועדיין לא לחשוף עצמם לסיכון משמעותי מאוד.
הבחירה במסלול הריבית המשתנה היא בעיקר תלויה במוכנות הלקוח להתמודד עם סיכונים ובתחזית הריבית העתידית. לקוחות שמאמינים בירידה או שמירה על ריבית נמוכה יכולים להעדיף בנקים כמו מרכנתיל או לאומי, בעוד שלקוחות שמעדיפים יציבות צריכים לשקול בנקים שמרניים יותר כמו מזרחי טפחות או הפועלים.
חלק 4:
התאמת הבנק ללקוחות בעלי פרופיל סיכון שונה
בהשוואה בין הנתונים של חודש יולי 2024 לחודש אוגוסט 2024, ניתן לראות מספר שינויים מרכזיים בעלויות המימון של הבנקים השונים, במיוחד מבחינת ה-IRR (שיעור תשואה פנימי), המשקף את העלות הכוללת של המימון:
1. עלייה ב-IRR – בנק מרכנתיל
- ה-IRR של בנק מרכנתיל עלה מ-6.16% ביולי ל-7.97% באוגוסט. מדובר בעלייה משמעותית, המצביעה על גידול בעלויות המימון של המשכנתאות בבנק זה.
- הסיבות האפשריות לעלייה זו יכולות להיות:
- שינוי בפרופיל הלקוחות (מעבר ללקוחות עם סיכון גבוה יותר).
- עלייה בעלויות המימון של הבנק עצמו.
- תגובה לתנאי שוק שמשתנים – כמו עלייה בתשואות בשוק האג”ח, שמובילה לעליית הריבית הכוללת שהבנק צריך לגבות.
2. ירידה ב-IRR – בנק דיסקונט
- ה-IRR של בנק דיסקונט ירד מ-6.04% ביולי ל-5.89% באוגוסט.
- הסיבות האפשריות לירידה זו יכולות להיות:
- רצון של הבנק למשוך לקוחות נוספים ולכן הוא מנסה לשפר את התנאים שהוא מציע.
- ייתכן שהבנק התייעל או מצא דרכים להקטין את עלויות המימון שלו.
- התחרות בשוק המשכנתאות ייתכן שגרמה לדיסקונט לשפר את התנאים כדי להישאר תחרותי.
3. ירידה קלה ב-IRR – בנק ירושלים
- ה-IRR של בנק ירושלים ירד מ-8.08% ביולי ל-7.97% באוגוסט. אף שהירידה קלה יחסית, עדיין מדובר בריבית גבוהה מאוד בהשוואה לשאר הבנקים.
- זה מעיד על כך שבנק ירושלים ממשיך להתמקד במתן הלוואות ללקוחות מסוכנים יותר, ולמרות הירידה הקלה בריבית, עדיין מדובר בעלות גבוהה יותר מהבנקים האחרים.
4. יציבות – בנקים אחרים
- מזרחי טפחות, הבינלאומי, ובנק לאומי שומרים על יציבות יחסית ב-IRR בין יולי לאוגוסט, עם שינויים מינוריים.
- מזרחי טפחות: ירד מ-5.96% ביולי ל-5.75% באוגוסט – שינוי קל המצביע על שיפור תנאים קל.
- בנק לאומי והבינלאומי שומרים על תנאים דומים עם ירידות קלות או עליות קלות מאוד, המעידות על מדיניות שמרנית ויציבה בעלויות המימון.
מסקנות מהשינויים המרכזיים בעלויות המימון
בנק מרכנתיל חווה עלייה משמעותית בעלויות המימון, מה שמעיד על שינוי בגישת הבנק או שינוי בפרופיל הלקוחות שהבנק מתמקד בהם. ייתכן שהבנק החל לעבוד עם לקוחות עם סיכון גבוה יותר או נדרש להעלות ריביות כדי להתמודד עם עלייה בעלויות המימון שלו.
בנק דיסקונט הוריד את ה-IRR, מה שמעיד על רצון לשפר את התחרותיות ולמשוך יותר לקוחות. זה עשוי להוות סימן לכך שדיסקונט מנסה להרחיב את נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות.
בנק ירושלים ממשיך לשמור על עלות מימון גבוהה יחסית, עם ירידה קלה ב-IRR. זה מצביע על כך שהבנק עדיין מתמקד בלקוחות בעלי סיכון גבוה יותר, מה שמתבטא בריבית גבוהה יותר.
בנקים יציבים כמו מזרחי טפחות, הבינלאומי, ולאומי שומרים על יציבות יחסית עם ירידות קלות בלבד בעלויות המימון, מה שמדגיש את השמרנות ואת המיקוד ביציבות בהלוואות למגורים.
השפעה על הלקוחות
- לקוחות המחפשים תנאים יציבים עם ריביות סבירות עשויים להעדיף בנקים כמו מזרחי טפחות, הבינלאומי, ולאומי.
- בנק דיסקונט עשוי להיות אטרקטיבי ללקוחות שמעוניינים להנות מהורדת הריבית ולבחון תנאים משופרים, ייתכן גם תוך ניצול התחרות בשוק.
- בנק ירושלים ומרכנתיל נראים כבנקים שמתמקדים בלקוחות עם מאפיינים מיוחדים או ברמת סיכון גבוהה יותר, וכתוצאה מכך הריביות שהם מציעים הן יחסית גבוהות.
לכל בנק יש פרופיל שונה של לקוחות שהוא משרת:
בנק ירושלים ומרכנתיל: מתאימים ללקוחות בעלי סיכון גבוה יותר. הבנקים מציעים IRR גבוה ותנאים פחות יציבים, אך מספקים מימון ללקוחות שמתקשים לקבל הלוואות במקומות אחרים.
מזרחי טפחות, הבינלאומי ולאומי: מתאימים ללקוחות המחפשים יציבות וסיכון נמוך יותר. ה-IRR הנמוך יותר ותמהילי המסלולים היציבים יותר מציעים פתרונות שמתאימים ללקוחות שמעוניינים בתשלומים קבועים ויכולת לתכנן את עתידם בצורה בטוחה.
הנה הגרף הממחיש את השינויים בתמהיל המסלולים בין יולי לאוגוסט 2024 עבור כל בנק. הגרף מציג את אחוזי המסלולים בכל בנק עבור מסלולים קבועים לא צמודים ופריים, ומדגיש את המגמות והשינויים בין החודשים.
הגרף הממחיש את השינויים בתמהיל המסלולים בין יולי לאוגוסט 2024 עבור כל בנק. הגרף מציג את אחוזי המסלולים בכל בנק עבור מסלולים קבועים לא צמודים ופריים, ומדגיש את המגמות והשינויים בין החודשים.

הנה גרף המציג את תמהיל המסלולים של כל בנק באוגוסט 2024. הגרף ממחיש את האחוזים של המסלולים הקבועים הלא צמודים, ריבית פריים, והמשתנים הלא צמודים בכל בנק. כל אחד מהמסלולים מתואם בהתאם למדיניות של הבנקים השונים ומספק הבנה על סוגי הלקוחות המתאימים לכל תמהיל.

מהו המסלול הכי משתלם עכשיו?
כדי להבין איזה מסלול משכנתא הוא המשתלם ביותר, נבחן כמה מהמסלולים שמציעים הבנקים השונים על בסיס הנתונים של חודש אוגוסט 2024, וכן את המאפיינים והיתרונות של כל מסלול:
1. מסלולים קבועים לא צמודים
- מזרחי טפחות מציע את אחוז המשכנתאות הקבועות לא צמודות הגבוה ביותר (39%). ריבית ה-IRR היא 5.75% באוגוסט.
- יתרון: המסלול הקבוע הלא צמוד מעניק ללקוח יציבות מלאה בתשלומים החודשיים, מבלי להיות חשוף לשינויים באינפלציה או בשוק הריביות.
- מתאים ל: לקוחות שמעדיפים תשלומים יציבים וצפי ברור לתקופת ההחזר כולה.
- מסקנה: מסלול זה הוא המשתלם ביותר ללקוחות שמחפשים יציבות מקסימלית לאורך כל תקופת ההלוואה, ולמניעת תנודתיות שעלולה להתרחש כתוצאה משינויים בשוק.
2. מסלול פריים
- בנק ירושלים מציע את שיעור המסלולים הגבוה ביותר בפריים (34%), כאשר ה-IRR הכללי של הבנק הוא 7.97%.
- יתרון: הריבית במסלול פריים היא משתנה ומחושבת לפי ריבית בנק ישראל, כך שבזמן שבו ריביות הבסיס במשק נמוכות, התשלומים של הלקוחות גם הם נמוכים יותר.
- חיסרון: מסלול זה נחשב למסלול עם סיכון גבוה יותר, שכן הריבית במשק עשויה לעלות, מה שיוביל לעלייה בתשלומים החודשיים.
- מתאים ל: לקוחות שמוכנים לקחת סיכון שהריבית תעלה, ומאמינים שהריבית הנוכחית נמוכה ושתישאר כך בעתיד הקרוב.
- מסקנה: המסלול יכול להיות משתלם במצבים בהם הריבית נמוכה וצפויה להישאר כך לאורך זמן, אך הוא פחות מתאים למי שמעוניין ביציבות ובוודאות.
3. מסלולים קבועים צמודי מדד
- בנק הפועלים מציע אחוז גבוה (45%) במסלול קבוע צמוד מדד. ה-IRR הכללי של הבנק הוא 5.67%.
- יתרון: המסלול הקבוע הצמוד מעניק יציבות יחסית מבחינת הריבית, אך הוא חשוף לאינפלציה, כלומר התשלום החודשי יכול לעלות בהתאם לעליית המדד.
- חיסרון: חשיפה למדד המחירים לצרכן מעלה את הסיכון לעליית תשלומים במקרה של אינפלציה. למרות שהריבית נשארת קבועה, עליית המדד יכולה להוביל לעלייה בתשלומים.
- מתאים ל: לקוחות שמאמינים שהאינפלציה תהיה נמוכה ורוצים לשמור על ריבית קבועה תוך סיכון מסוים.
- מסקנה: מסלול זה פחות מתאים במצבים של אינפלציה גבוהה או צפי לעלייה במדד, שכן הוא חושף את הלווה לעליית עלויות משמעותית לאורך חיי ההלוואה.
4. מסלולים משתנים לא צמודים
- מרכנתיל מציע שיעור גבוה של מסלולים משתנים לא צמודים (26%), כאשר ה-IRR של הבנק הוא 7.97% באוגוסט.
- יתרון: הריבית משתנה ולא צמודה למדד, מה שמאפשר גמישות במקרים בהם הריבית צפויה לרדת או להישאר נמוכה.
- חיסרון: סיכון משמעותי לתנודתיות בריבית בעתיד, דבר שיכול לגרום לשינויים בתשלומים החודשיים.
- מתאים ל: לקוחות שמאמינים כי הריבית תישאר נמוכה או תרד בעתיד, ומעוניינים לנצל זאת.
- מסקנה: מסלול זה מתאים ללקוחות עם יכולת פיננסית להתמודד עם תנודתיות ולא מחפשים יציבות מוחלטת.
המסלול המשתלם ביותר כיום:
בהתאם לנתונים של חודש אוגוסט 2024 ולפרופילים השונים של הלקוחות:
מסלול קבוע לא צמוד (מזרחי טפחות, IRR של 5.75%) נראה כבחירה המשתלמת ביותר ללקוחות שמחפשים יציבות ובטיחות כלכלית לאורך חיי ההלוואה. זהו מסלול שמעניק ודאות בהחזרים מבלי להיות תלוי באינפלציה או בריבית הפריים, ולכן הוא מתאים למי שמעדיף להקטין את הסיכון להוצאות לא צפויות.
מסלול פריים (בנק ירושלים) מתאים ללקוחות שמוכנים לקחת סיכון ויכולים להסתגל לשינויים בתשלומים, במיוחד אם הם מאמינים שהריבית תישאר נמוכה. יש לקחת בחשבון שה-IRR של בנק ירושלים גבוה יחסית (7.97%), מה שמצביע על עלויות מימון גבוהות יותר.
מסלול קבוע צמוד מדד (בנק הפועלים, IRR של 5.67%) פחות מתאים בתקופות של אינפלציה גבוהה, אך הוא עשוי להיות משתלם במידה וצפוי יציבות או ירידה במדד. המסלול חושף לסיכון אינפלציוני ולכן מתאים ללקוחות שמרגישים בנוח לקחת את הסיכון.
בסיכום, המסלול הקבוע הלא צמוד של מזרחי טפחות מציע את השילוב הטוב ביותר של יציבות וריבית סבירה יחסית, והוא כנראה המסלול המשתלם ביותר כיום עבור רוב הלקוחות שמעדיפים יציבות כלכלית.
איזה בנק מתאים יותר ללקוחות עם סיכון גבוה ואיזה בנק יותר מתאים ללקוחות שמעוניינים בסיכון נמוך?
בהתאם לנתונים של חודש יולי ואוגוסט 2024 והשינויים שנראים בין הבנקים השונים, אפשר לזהות אילו בנקים מתאימים יותר ללקוחות בעלי פרופיל סיכון גבוה, ואילו מתאימים יותר ללקוחות שמעוניינים לשמור על סיכון נמוך ויציבות כלכלית.
בנק מתאים ללקוחות עם סיכון גבוה
בנק ירושלים:
- IRR גבוה: הריבית הכוללת החזויה (IRR) של בנק ירושלים עומדת על 7.97% באוגוסט, מה שמראה על עלות מימון גבוהה יותר לעומת שאר הבנקים. זה מעיד שהבנק פונה ללקוחות בעלי פרופיל סיכון גבוה יותר שמתקשים לקבל הלוואות מבנקים אחרים.
- מסלולים חשופים לסיכון:
- ריבית פריים: בנק ירושלים מציע אחוז גבוה (34%) של משכנתאות במסלול ריבית פריים, מה שמציב את הלקוחות בחשיפה ישירה לתנודתיות הריבית במשק. מסלול זה מתאים ללקוחות שמאמינים שהריבית תישאר נמוכה, אך כולל סיכון גבוה במידה והבנק המרכזי יעלה את הריבית.
- קבועה צמודת מדד: אחוז משמעותי (40%) של מסלולים קבועים צמודי מדד, שמגבירים את החשיפה לעליית המדד והאינפלציה.
- מסקנה: בנק ירושלים מתאים יותר ללקוחות בעלי סיכון גבוה, ייתכן שהסיבה לכך היא שהם מתקשים להשיג מימון בתנאים טובים יותר בבנקים אחרים. הבנק מציע מסלולים שכוללים ריבית גבוהה ותנאי החזר שכוללים סיכון משמעותי לתנודתיות בהחזרים.
בנק מרכנתיל:
- IRR גבוה: ה-IRR של מרכנתיל עומד על 7.97% באוגוסט, עם עלייה חדה מ-6.16% ביולי. זה מצביע על כך שהבנק מתמקד בלקוחות עם פרופיל סיכון גבוה או שהייתה עלייה בעלויות המימון.
- מסלול ריבית משתנה לא צמודה: מרכנתיל מציע אחוז גבוה של מסלול ריבית משתנה לא צמודה (26%), מה שמגביר את הסיכון לתנודתיות בהחזרים החודשיים. מסלול זה מתאים ללקוחות שיכולים להתמודד עם תנודות בריבית.
- מסקנה: מרכנתיל מתאים גם כן ללקוחות בעלי סיכון גבוה, במיוחד אלו שמחפשים מסלולים גמישים אך בעלי סיכון, עם עלויות כוללות גבוהות יחסית.
בנק מתאים ללקוחות שמעוניינים בסיכון נמוך
מזרחי טפחות:
- IRR נמוך יחסית: מזרחי טפחות מציע IRR של 5.75%, מה שמעיד על עלות נמוכה יחסית למשכנתא בהשוואה לבנקים אחרים עם IRR גבוה יותר. זהו סימן לכך שהבנק מתמקד בתנאים נוחים יותר ללקוחות.
- מסלול קבוע לא צמוד: למזרחי טפחות יש אחוז גבוה יחסית של משכנתאות במסלול קבוע לא צמוד (39%), מה שמעניק ללקוחות יציבות מלאה בהחזרים החודשיים, ללא חשיפה לשינויי ריבית או אינפלציה.
- מסלול קבוע צמוד מדד נמוך: האחוז של מסלול קבוע צמוד מדד הוא נמוך יחסית (רק 5%), מה שמקטין את החשיפה של הלקוחות לאינפלציה.
- מסקנה: מזרחי טפחות מתאים מאוד ללקוחות שמעוניינים בסיכון נמוך, שכן הוא מציע מסלולים יציבים ולא תלויים בתנודתיות שוק הריביות או במדד המחירים לצרכן.
בנק הבינלאומי:
- IRR נמוך יחסית: ה-IRR של הבנק הבינלאומי עומד על 5.53% באוגוסט, מה שמצביע על תנאים טובים ללקוחות מבחינת עלות המימון הכוללת.
- תמהיל מסלולים מגוון: הבינלאומי מציע תמהיל מגוון הכולל מסלולים קבועים לא צמודים (24%) ומשתנים לא צמודים (18%), עם דגש על גמישות מסוימת תוך שמירה על יציבות יחסית.
- מסקנה: הבנק הבינלאומי מתאים ללקוחות שרוצים איזון בין יציבות לבין גמישות, עם עלויות מימון נמוכות יחסית שמאפשרות ללקוח להקטין את הסיכון בעלויות המימון.
בנק לאומי:
- IRR יציב: לבנק לאומי יש IRR של 5.72% באוגוסט, מה שמראה על יציבות בעלויות המימון לאורך זמן.
- אחוז גבוה של מסלולים קבועים לא צמודים: כ-25% מהתמהיל של בנק לאומי הוא במסלול קבוע לא צמוד, מה שמעניק ללקוחות יציבות רבה יותר בתשלומים החודשיים.
- מסקנה: בנק לאומי מתאים ללקוחות שמחפשים יציבות גבוהה בתנאי ההחזר, במיוחד אם הם רוצים להימנע מתנודתיות הריבית ומהשפעות של אינפלציה.
מסקנות כלליות
לקוחות עם סיכון גבוה:
- בנק ירושלים ומרכנתיל מתאימים יותר ללקוחות עם פרופיל סיכון גבוה, עקב ה-IRR הגבוה וההתמקדות במסלולים בעלי תנודתיות רבה כמו ריבית פריים ומשתנה לא צמודה.
לקוחות עם סיכון נמוך:
- מזרחי טפחות, הבינלאומי, ולאומי מתאימים ללקוחות שמחפשים יציבות בתנאים עם עלויות מימון נמוכות יחסית, בעיקר בזכות תמהיל המסלולים הכולל אחוז גבוה של קבועות לא צמודות ועלות כוללת נמוכה (IRR נמוך).
בהתאם לצרכי הלקוח ולסיכון שהוא מעוניין לקחת, מומלץ לבחור בבנק שמתאים לפרופיל זה, כאשר מזרחי טפחות ובנק הבינלאומי מציעים את היציבות המקסימלית עם תנאים נוחים ביותר.
חלק 5:
מתי כדאי להחליף בנק?
או במילים אחרות - מתי כדאי לשקול מחזור חיצוני?
החלטה להחליף בנק למשכנתא תלויה בכמה גורמים חשובים, כולל העלויות הנלוות, ההבדלים בריביות המוצעות, והמוכנות שלך להתמודדות עם סיכונים שונים. בהתאם לנתונים של חודש אוגוסט 2024 והשוואות בין הבנקים, ישנם כמה שיקולים מרכזיים שיכולים לעזור להחליט אם כדאי להחליף בנק למשכנתא:
גורמים לשקול בהחלפת בנק
IRR (שיעור תשואה פנימי) ותנאים כוללים
- אם ה-IRR של הבנק הנוכחי שלך גבוה לעומת בנקים אחרים, ייתכן שיש מקום לשקול לעבור לבנק שמציע IRR נמוך יותר, ובכך להקטין את העלות הכוללת של ההלוואה. לדוגמה:
- בנק דיסקונט הוריד את ה-IRR שלו מ-6.04% ביולי ל-5.89% באוגוסט, מה שעשוי להפוך אותו לאטרקטיבי יותר מבחינת עלויות כוללות.
- בנק מרכנתיל העלה את ה-IRR שלו בצורה משמעותית, מה שמצביע על עלייה בעלות המימון שלו. לקוחות של מרכנתיל עשויים לשקול לעבור לבנק עם IRR נמוך יותר כדי להקטין עלויות.
- אם ה-IRR של הבנק הנוכחי שלך גבוה לעומת בנקים אחרים, ייתכן שיש מקום לשקול לעבור לבנק שמציע IRR נמוך יותר, ובכך להקטין את העלות הכוללת של ההלוואה. לדוגמה:
מסלולים מוצעים
- אם אתה נמצא במסלול מסוכן או פחות משתלם, ייתכן שכדאי לעבור לבנק שמציע מסלול יציב יותר או בעל עלות נמוכה יותר. לדוגמה:
- בנק ירושלים מציע אחוז גבוה של מסלולי פריים וקבועים צמודי מדד, מה שעלול להוביל לעלייה בתשלומים במקרה של עלייה בריבית או באינפלציה. אם אתה מחפש יציבות בהחזרים החודשיים, כדאי לשקול מעבר לבנק כמו מזרחי טפחות שמציע אחוז גבוה של מסלולים קבועים לא צמודים.
- אם אתה נמצא במסלול מסוכן או פחות משתלם, ייתכן שכדאי לעבור לבנק שמציע מסלול יציב יותר או בעל עלות נמוכה יותר. לדוגמה:
עלות מחזור משכנתא
- כאשר מחליפים בנק למשכנתא, יש לקחת בחשבון את עלות מחזור המשכנתא, הכוללת עמלות סילוק מוקדם, עלויות נוספות (כמו שמאות, ייעוץ), ואולי עמלות נוספות בגין פתיחת תיק בבנק החדש. צריך לוודא שהחיסכון שינבע מהמעבר לבנק החדש אכן מצדיק את עלויות המחזור.
- לעיתים מחזור משכנתא יכול להיות כדאי אם ה-IRR בבנק חדש נמוך משמעותית מה-IRR בבנק הנוכחי, מה שיאפשר הקטנת עלות המימון הכוללת לאורך זמן.
גמישות בתמהיל המשכנתא
- מזרחי טפחות והבינלאומי מציעים תמהיל יציב וכוללים מסלולים קבועים לא צמודים עם עלות נמוכה יחסית (IRR נמוך), כך שהם יכולים להתאים ללקוחות שמעוניינים בסיכון נמוך ויציבות בתשלומים.
- בנק מרכנתיל ובנק ירושלים עשויים פחות להתאים ללקוחות שמחפשים יציבות, מאחר והם מתמקדים במסלולים עם תנודתיות גבוהה יחסית, כולל ריבית פריים וריבית משתנה לא צמודה.
מתי כדאי להחליף בנק?
- תנאים טובים יותר בבנק אחר: אם אתה מוצא בנק שמציע תנאים טובים יותר מבחינת עלות כוללת (IRR נמוך יותר) והמסלולים המוצעים תואמים יותר לצרכים שלך, ייתכן שהמעבר יהיה כדאי.
- שיפור משמעותי ביציבות: אם אתה מחפש להקטין את הסיכון בתנאי ההחזר שלך (למשל לעבור ממסלול פריים או קבוע צמוד מדד למסלול קבוע לא צמוד), ובנק אחר מציע את זה בתנאים טובים יותר.
- תחרותיות ותמריצים: בנקים מסוימים מציעים תמריצים ללקוחות שממחזרים משכנתא ומעבירים אותה אליהם, כמו הנחה בעמלות או תנאים טובים לפתיחת חשבון נוסף.
מתי לא כדאי להחליף בנק?
- עלויות מחזור גבוהות: אם עלויות המחזור והסילוק המוקדם גבוהות מדי ומבטלות את החיסכון האפשרי מהריבית הנמוכה יותר.
- תנאים דומים בבנקים אחרים: אם התנאים שמציעים בנקים אחרים דומים לאלו שבבנק הנוכחי שלך, ייתכן שלא כדאי להשקיע במעבר, מאחר והחיסכון לא יהיה משמעותי.
- ריביות בשוק עלולות לעלות: אם אתה נמצא במסלול קבוע לא צמוד עם ריבית נמוכה, וריביות השוק צפויות לעלות, ייתכן שכדאי להישאר בבנק הנוכחי ולהימנע ממעבר למסלול עם סיכון גבוה יותר.
סיכום
- כדאי להחליף בנק אם ה-IRR שלך גבוה משמעותית ביחס לבנקים אחרים שמציעים תנאים יציבים יותר ועם עלות מימון כוללת נמוכה יותר. לדוגמה, מעבר ממרכנתיל עם IRR של 7.97% לדיסקונט עם IRR של 5.89% עשוי להיות משתלם, בתנאי שהעלות הכוללת של מחזור המשכנתא לא גבוהה מדי.
- לא כדאי להחליף בנק אם עלויות המחזור גבוהות מדי והחיסכון אינו מצדיק את המעבר, או אם התנאים הנוכחיים שלך כבר טובים ביחס לשוק.
לכן, חשוב לבדוק היטב את התנאים שמציעים בנקים אחרים, להיעזר ביועץ משכנתאות אם צריך, ולחשב את עלות המחזור ביחס לחיסכון הפוטנציאלי על מנת להבין האם ההחלפה אכן כדאית.
אז לסיכום קצר, השאלה האם כדאי להמליץ ללקוחות להחליף בנק למשכנתא היא קריטית. הנה כמה שיקולים מרכזיים שיכולים לעזור בהחלטה זו:
IRR גבוה בבנק הנוכחי: אם הלקוח משלם כיום IRR גבוה בהשוואה למוצע בשוק, כדאי לבדוק אפשרויות מעבר לבנק עם IRR נמוך יותר.
שיפור תנאים בבנק אחר: במקרים שבהם בנק אחר מציע תנאים משופרים באופן ניכר, כמו ירידת ה-IRR בבנק דיסקונט, ייתכן שזו הזדמנות למעבר.
עלות מחזור המשכנתא: חשוב לבדוק את עלויות המחזור הכוללות (כגון עמלות סילוק מוקדם, שמאות חדשה). אם העלות הכוללת של המחזור מבטלת את החיסכון, ייתכן שהמעבר אינו כדאי.
חלק 6:
המלצות ומסקנות ליועצי משכנתאות






בחירת הבנק לפי פרופיל סיכון: אם ללקוח יש פרופיל סיכון גבוה, כדאי לשקול את בנק ירושלים או מרכנתיל כבחירה אפשרית, תוך הדגשת העלות הגבוהה יותר והסיכון הכרוך בכך. לעומת זאת, ללקוחות שמעדיפים יציבות וסיכון נמוך, מומלץ לשקול את מזרחי טפחות או הבינלאומי.
התאמת המסלול לצרכים הפיננסיים של הלקוח: יועצי משכנתאות צריכים להתאים את המסלול הנכון ללקוח על פי צרכיו והעדפותיו. לקוחות שמחפשים יציבות יכולים להעדיף מסלול קבוע לא צמוד, בעוד שלקוחות המחפשים גמישות יכולים לשקול מסלול פריים או משתנה לא צמוד.
לסיכום
הבנת ההבדלים בין הבנקים והמסלולים השונים היא קריטית עבור יועצי המשכנתאות. ככל שהיועץ מבין את השוק בצורה מעמיקה יותר, כך הוא יכול לסייע ללקוחותיו לקבל החלטות מושכלות יותר ולהתאים להם את הפתרון המיטבי. הידע של ה-IRR, השוואת המסלולים, והכרת פרופיל הבנקים, הם הכלים המרכזיים שיסייעו ליועץ להוביל את הלקוחות להצלחה כלכלית ארוכת טווח.
***הערה: המידע במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין לראות בו כייעוץ פיננסי או המלצה אישית. לפני קבלת החלטה כלשהי בנוגע למשכנתאות או כל החלטה פיננסית אחרת, מומלץ להיוועץ ביועץ מומחה מתאים המתחשב בצרכים האישיים של כל לקוח. אין מחבר המאמר אחראי לכל נזק שייגרם כתוצאה מהסתמכות על המידע המובא כאן.
לכל מי שמעוניין להוריד את המאמר לקובץ PDF- מוזמן לעשות זאת סקירה חודשית ליועצי משכנתאות נכון ל-102024 יוליה זורובסקי בארטק קורסים בעמ